Definición
El contrato de obra se extingue:
- por el cumplimiento de la obra y el pago del precio
- por desistimiento del comitente
- por muerte, desaparición o falencia del contratista
- por imposibilidad del contratista de hacer o terminar la obra
- por voluntad de una de las partes fundada en el incumplimiento de la otra.
Si la obra se ha contratado por pieza o medida, sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte concluida que sea cada una de las piezas o partes designadas.
A estos medios propios de extinción de este contrato, hay que añadir otros que son generales, a saber: rescisión por mutuo consentimiento y confusión de la persona del comitente y contratista
Cumplimiento del contrato
En esta sección se puede separar en
Recepción de la obra
La forma normal de la conclusión del contrato de obra es su cumplimiento por ambas partes; es decir, la entrega de la obra concluida y el pago del precio.
El acto esencial de esta etapa final del contrato es la recepción de la obra por el comitente. Pero éste no puede ser obligado a recibir la obra sin antes haber verificado si llena las condiciones exigidas en el contrato. Por consiguiente, el contratista debe dar aviso al comitente una vez terminada la obra, para que pueda realizar la verificación, a cuyo fin debe contar con un tiempo razonable.
La verificación es un derecho y no una obligación del comitente; el contratista cumple poniendo la cosa a su disposición durante un tiempo razonable, vencido el cual puede exigir al comitente que reciba la cosa.
Efectos de la recepción
La recepción de la obra por el comitente, sin formular reserva alguna, produce los siguientes efectos
- Plazo
- Si ha habido demoras en la terminación y entrega, la recepción implica la concesión tácita de un plazo; el comitente no podrá en adelante pretender ninguna indemnización por este concepto.
- Trabajos adicionales
- Si se han realizado trabajos adicionales, la recepción implica el reconocimiento de que fueron hechos con la autorización del comitente, quien está obligado a pagarlos.
- Vicios aparentes
- El comitente pierde el derecho a reclamar por la existencia de vicios aparentes (arts. 747 y 1272, inc 1]), a menos que ellos sean causa de la ruina de la obra Por vicios aparentes debe entenderse aquellos que son de fácil comprobación, tal como el estado de la pintura y revoques, tabiques divisorios que no están conformes con los planos, falta de cumplimiento de las estipulaciones relativas a la calidad de los pisos, etc.
- Vicios ocultos
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El artículo 1272, inc 2), remite a la regulación general sobre vicios ocultos para los defectos que se manifestaren en la obra
Así, y por imperio de los artículos 1054 y 1055, se establecen dos plazos de caducidad de la acción
El primero de ellos es de 60 días, dentro de los cuales el comitente debe notificar en forma fehaciente al contratista de la aparición del vicio, bajo apercibimiento de perder la garantía (art. 1054)
El segundo, es de tres años o de seis meses, según se trate de cosa inmueble o mueble, dentro de los cuales debe manifestarse el vicio para estar garantizado por el comitente, plazo que se computa desde la recepción de la obra en ambos supuestos o, además, en el caso de los muebles, desde que se los puso en funcionamiento (art. 1055).
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Algunos contratos contienen una cláusula en virtud de la cual al término de la obra, el comitente la recibirá provisionalmente: recién después de transcurrido un cierto lapso, se produce la recepción definitiva.
Durante ese período, el comitente tiene derecho a retener del precio adeudado un depósito de garantía, que sirve para responder a las reparaciones que eventualmente sea necesario realizar por vicios ocultos de la cosa,
Muerte, desaparición y falencia
Muerte del contratista
La muerte del contratista resuelve el contrato, no así —al menos, como regla— la del comitente (arts. 1259 y 1260). La solución es lógica, porque la persona del contratista es generalmente decisiva en el contrato de obra, en tanto que la del comitente es casi siempre indiferente.
El fallecimiento del contratista pone fin al contrato sin necesidad de que la resolución sea pedida por los herederos.
Hemos dicho que la muerte del comitente no extingue, como regla, el contrato. Por excepción, sí lo hace, cuando su muerte hace imposible o inútil la ejecución de la obra (art. 1260).
Desaparición del empresario
Disponía el artículo 1643 del Código Civil de Vélez que el contrato puede ser resuelto por el comitente si desaparece el empresario. Por desaparición debe entenderse un abandono total de la obra, con la consiguiente cesación de los trabajos. Sin embargo, también se consideraba que había abandono de la obra por el contratista, cuando éste ejecutaba los trabajos con una lentitud tal que fuera imposible completarlos en el plazo estipulado. En ambos supuestos, el comitente estaba facultado para resolver el contrato.
Esta causal de extinción del contrato no es mencionada en el Código Civil y Comercial; sin embargo, ella queda subsumida en la genérica causal de resolución contractual por incumplimiento de las obligaciones.
Sin perjuicio de lo expuesto, debe recordarse que la ley de obras públicas hace referencia concreta al abandono de la obra, pues dispone que habrá abandono que autoriza al Estado a resolver el contrato cuando los trabajos se realicen con lentitud, de modo que la parte ejecutada no corresponda al tiempo previsto en los planes de trabajo y a juicio de la administración no puedan terminarse en los plazos estipulados; y cuando el contratista interrumpa los trabajos por plazo mayor de ocho días en tres ocasiones o por plazo mayor de un mes, aunque sea una sola vez (art. 50, incs. b] y e], ley 13.064).
Quiebra
El comitente tiene derecho a pedir la resolución del contrato cuando el contratista ha caído en quiebra (art. 143, inc. 2º, ley 24.522). Es una facultad de la que hará uso según le convenga. Así, por ejemplo, es casi seguro que la ejercitará si la obra consiste en la construcción de un edificio, pues la quiebra del contratista lo coloca prácticamente en la imposibilidad de continuar los trabajos por falta de crédito, sin contar con que al comitente no le conviene la ejecución de la obra por una persona insolvente, contra la cual no podrá luego hacer efectiva la responsabilidad por los vicios o defectos. Si, en cambio, se trata de un retrato encargado a un pintor, es obvio que la falencia no le impedirá cumplir su promesa y el comitente no tendrá interés en la resolución.
Para que el comitente tenga derecho a optar por la resolución, no es suficiente el concurso preventivo de acreedores, pues durante la tramitación del concordato, el deudor conserva la administración de sus bienes y prosigue las operaciones ordinarias de su comercio o industria bajo vigilancia del síndico (art. 15, ley 24.522).
Según el artículo 144, ley 24.522, el comitente debe hacer saber su decisión de continuar o resolver el contrato dentro de los veinte días de la publicación de edictos, luego debe oírse al síndico quien opinará sobre la continuación o resolución del contrato. Finalmente, el juez dictará la resolución correspondiente, que solo es apelable por el comitente cuando se hubiese opuesto a la continuación.
Imposibilidad del contratista de hacer o terminar la obra
Disponía el artículo 1642 del Código Civil de Vélez que el contrato puede ser resuelto por el comitente o por el contratista cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. La imposibilidad puede ser objetiva o subjetiva. La primera es aquella que deriva de acontecimientos externos a las partes, tales como la expropiación del inmueble en que se ha de realizar la obra, la destrucción de la cosa por un accidente, un rayo, etc. La imposibilidad subjetiva es la que se refiere a la persona misma del contratista; por ejemplo, que enloquezca o enferme gravemente o sea condenado a prisión o movilizado por guerra interna o externa. La resolución del contrato en estos casos es una simple aplicación de los principios que rigen el incumplimiento derivado de caso fortuito o de fuerza mayor.
No debe asimilarse la imposibilidad de cumplir con la dificultad de hacerlo. No porque su prestación devenga más onerosa queda eximido el contratista de su obligación de cumplirla; todo lo más, si la mayor onerosidad proviniera de causas extraordinarias e imprevisibles, tendrá derecho a exigir una revisión del precio pactado. Es necesario agregar, sin embargo, que aunque teóricamente los conceptos de imposibilidad y dificultad de realización son claramente diferenciables, hay, empero, una zona de contacto en que la distinción no resulta clara. Así, por ejemplo, la enfermedad que padece el contratista, ¿es de tal gravedad que lo imposibilita para continuar la obra o simplemente le hace más difícil cumplirla? En esa zona gris, el juez deberá resolver el problema según su prudente arbitrio.
En el Código Civil y Comercial, la solución es similar, pero resulta de la aplicación de las normas referidas a la extinción por imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones.
Efectos de la imposibilidad
La imposibilidad de continuar la obra produce siempre la resolución del contrato, cualquiera que sea la causa de la que aquella derive. Pero con relación a los restantes efectos, es necesario distinguir tres situaciones:
- Imposibilidad sobrevenida sin culpa de las partes
- Imposibilidad derivada de culpa del contratista
- Imposibilidad derivada de culpa del comitente
Inejecución de las obligaciones por una de las partes
Definición
La inejecución de sus obliaciones por una de las partes permite a la otra pedir la resolución del contrato; en el contrato de obra, la cláusula resolutoria (pacto comisorio) es implícita o tácita.
En cuanto al incumplimiento del comitente, el contrato puede ser resuelto por el contratista porque el comitente no dio los materiales prometidos o porque no pagó las prestaciones convenidas.
En cuanto al incumplimiento del contratista, el comitente tiene derecho a pedir la resolución del contrato cuando abandona la obra o cuando la ejecuta en forma deficiente. El mismo derecho lo tiene cuando el contratista, apartándose del límite de gasto fijado por el comitente en el contrato celebrado y en las bases del concurso de anteproyectos al cual se habían presentado, presenta un presupuesto superior intentando justificar el excedente en el gasto.
Naturalmente, no cualquier incumplimiento autoriza la resolución; así, por ejemplo, una pequeña demora en la provisión de los materiales por el comitente o en la ejecución de las obras por el contratista. Debe tratarse de un incumplimiento grave, sin lo cual la pretensión de la parte que pide la resolución sería abusiva
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